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L'immobilier du data center a connu un développement, de façon exponentielle ces dernières années. La pandémie de la covid-19, conjuguée de la numérisation à vitesse grand V sont les principales causes à cela. Toutefois, cette croissance que le secteur connaît sera-t-elle constante ou y aura-t-il des variations ?
Le data center, avec la maison connectée, IoT, 5G, IA, cloud, etc. le secteur prend un envol de plus en plus considérable. Suite à la crise de la covid-19, le télétravail et les réseaux sociaux ont pris l'ampleur. Mais cela ne pourra pas tenir sans les infrastructures correspondantes : les data centers principalement. Comment les investisseurs s'y prennent-ils ? Quels sont les enjeux du secteur ainsi que son avenir ? C'est ce qu'on va développer dans ce dossier.
Survol du marché de l'immobilier du data center
La numérisation et tous ses corollaires caractérisent une société où l'interconnexion et la dématérialisation règnent. On a besoin que nos téléphones et nos ordinateurs répondent à nos demandes sans période de latence. Le 5G a été mis en place pour y faire face. Seulement, pour répondre à cette demande accrue, la construction de nouveaux centres de données doit figurer dans la liste des priorités.
Ainsi, les professionnels de l'immobilier se focalisent sur la construction de bâtiments destinés à servir de data center. Les constructions se font notamment en ville. La logique est que près des agglomérations, les data centers peuvent mieux servir la clientèle.
Paradoxalement, la crise sanitaire semble freiner cette expansion immobilière. Le côté financier a subi des perturbations au cours de ces dernières années. Néanmoins, le marché a enregistré des points positifs, notamment aux Etats-Unis où se rassemblent la majorité des data center.
Le marché américain : le plus grand marché de l'immobilier du data center
Le marché américain reste le plus vaste en matière d'investissement immobilier pour les data center. En quelques années, il a subi des fluctuations, mais celles-ci n'ont pas d'importantes conséquences sur le secteur. En 2017, les Etats-Unis ont enregistré 11,5 milliards de dollars américains rien que dans l'investissement dans les data center. De 2018 à 2020, les niveaux d'investissement ont beaucoup fluctué.
En effet, en 2020, près de 458 mégawatts d'énergie ont été dépensés dans la construction. La visioconférence, le télétravail, le déploiement du 5G et l'essor des services cloud n'ont fait qu'accentuer cette croissance. Cependant, le secteur s'est vu en baisse en 2020 par rapport à 2019.
La réponse la plus plausible semble la crise de la covid-19. La pandémie a, comme tout le monde le sait, provoqué des perturbations financières. Les problèmes de financement figurent parmi les plus gênants. Ceux-ci ont fait que l'investissement dans l'immobilier du data center a légèrement chuté en 2020.
Dans tous les cas, les acteurs dans ce domaine restent optimistes quant à la vitesse avec laquelle le numérique emporte le monde.
Le marché américain comparé aux autres marchés du data center
On s'accorde sur la fait que le marché américain détient le record en ce qui concerne l'investissement dans l'immobilier du data center. Ce qui n'exclut pas pour autant les autres marchés comme celui de l'Europe et d'Asie.
Les Etats-Unis disposent de 7 principaux marchés dont la Virginie du Nord, Chicago, Phoenix, Dallas, Silicon Valley, New York Tri-State et Atlanta. Le marché de la Virginie du Nord compte à peu près la moitié du marché avec environ 1377 mégawatts d'électricité.
Pour ce qui est des marchés hors USA, on peut citer le marché européen et celui de l'Asie-Pacifique. En Europe, le marché des centres de données de Londres consomme 710 mégawatts d'alimentation électrique. Ce qui correspond à la moitié de celui de la Virginie du Nord. A part Londres, Francfort, Amsterdam, Ile-de-France et Paris représentent aussi de grands marchés européen de l'immobilier du data center.
Le marché de Tokyo représente la majorité des marchés de la région Asie-Pacifique. Comptant 738 mégawatts d'alimentation électrique pour les centres de données, il ne représente pourtant que la moitié du marché de la Virginie du Nord. Ce qui signifie que le marché américain prédomine. Après Tokyo, il y a Shanghai et Singapour.
Focus sur le développement du secteur en France
Si Londres est en tête de liste en matière d'investissement dans l'immobilier du data center, la France n'en demeure pas moins impliquée. En 2021, le secteur a connu une croissance non négligeable. La région Ile-de-France semble offrir plus d'opportunités par rapport aux autres régions.
Un investissement plutôt fructueux en Ile-de-France
La France est un terrain propice à ce type d'investissement. Avec son vaste réseau électrique ainsi que la qualité des infrastructures en général, le marché de l'immobilier du data center est plus que prometteur. Par ailleurs, l'hexagone offre également une bonne qualité en matière de technologie de communication.
Côté énergie, elle en a en abondance, mais aussi à des prix contrôlés. Si on ne cite que les câbles sous-marins au niveau de l'intersection de l'Afrique et le Moyen-Orient mais aussi de l'Amérique du Nord. L'immobilier du data center étant plus facile en Ile-de-France en raison de ces particularités.
Un taux de croissance significatif en 2021
En quatrième place après Londres, Amsterdam et Francfort, l'Ile-de-France offre également une belle opportunité pour les investisseurs. Auparavant, le marché francilien a connu une baisse de 11%. Ce qui l'a placé en dernière position après les trois premiers grands marchés européens.
Néanmoins, avec les différents projets en cours d'exécution, le secteur a enregistré un taux de croissance de 30%. Ces nouveaux projets devraient livrer environ 66 mégawatts pour les nouveaux data center.
Les enjeux du marché de l'immobilier du data center
Plus prometteur qu'il soit, l'immobilier du data center n'est pas sans risque. Sans itérer les problèmes potentiels générés par le type d'énergie utilisé, on peut aussi citer la complexité de son déploiement.
La complexité du déploiement
Un data center englobe toute une série de bâtiments disposés de manière identique dans un campus. La structure des bâtiments diffère d'un fournisseur à un autre. Dans tous les cas, il faut qu'il y ait tous les dispositifs dédiés au stockage des données (tuyauterie, câblage, etc.). Vous pouvez en savoir plus en cliquant ici.
Cela est plus facile à dire qu'à faire. Ces bâtiments spécifiques sont plus complexes à déployer surtout quand on décide de les implanter au cœur des cités. A part cela, les installations diverses, à savoir les dispositifs de sécurité contre les incendies, doivent se soumettre à des procédures administratives des ICPE ou Installation Classée pour la Protection de l'Environnement.
A vrai dire, l'implantation d'un data center nécessite une autorisation d'exploitation. En plus, leur emplacement repose sur un certain nombre de règlements. Un centre de données doit par exemple être situé hors des zones de risques naturels. Un data center doit également avoir une importante source d'énergie et un réseau performant.
Au regard de tous ces règlements, on peut dire que le déploiement d'un seul centre de données nécessite une grosse somme d'argent. Data4 prévoit, par exemple, plus d'une centaine de millions d'euros pour un centre de données en Pologne.
Une guerre de propriété contre les autres types d'entrepôts
Le secteur de l'immobilier destiné au data center souffre d'un autre problème, la guerre de propriété. Comme on l'a vu précédemment, ce type d'entrepôt est plutôt difficile à déployer. Contrairement à cela, les entrepôts ordinaires, destinés au stockage de biens, sont beaucoup plus facile à construire.
De ce fait, les entrepôts classiques trouvent facilement des acquéreurs et se signent plus rapidement. Cette difficulté présente un autre défi pour le secteur. On assiste aujourd'hui à une lutte acharnée entre les investisseurs qui désirent construire de simples entrepôts logistiques et ceux qui veulent se focaliser dans le data center.
Cette lutte se produit plus en ville et dans les agglomérations en raison du besoin accru en data center dans ces endroits. C'est pour cela qu'on assiste à une forme de « premier sur la balle » lorsqu'il s'agit de terrains ou de locaux commerciaux vacants et transformables.
Le futur du secteur compte tenu des contraintes actuelles
La crise sanitaire est en cours de résolution, mais on ne peut plus ignorer l'importance de la numérisation. Ainsi, on peut espérer un futur plus brillant pour ce secteur. Dans un premier temps, le déploiement peut occasionner un coût allant jusqu'à 20 fois celui d'un entrepôt classique. Dans un second temps, le marché des data center est de plus en plus attrayant.
Si les investisseurs commencent à acheter des locaux avec des locataires désignés, c'est qu'ils ont la certitude que cela rapporte. Les études ont en effet montré un accroissement du volume des données mondiales jusqu'à 6 fois, d'ici 2025. Un tel volume va certainement permettre des rendements plutôt significatifs.
Un indicateur de rentabilité, le taux de marge Ebitda confirme cette réussite. Le rendement moyen est de 20 fois le taux de marge Ebitda. Dernièrement, il a même atteint les 25 à 28 fois pour certains.
Il reste toutefois un autre challenge à relever, la contrainte environnementale de l'immobilier du data center. En France, la majorité des projets de refroidissement des centres de données sont désormais en free cooling. Une telle technique abaisse l'émission de gaz à effet de serre et permet d'éviter toute forme de gaspillage.
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